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Déclaration 2044 : revenus fonciers,
charges déductibles, déficit foncier

Le guide complet pour propriétaires bailleurs au régime réel. Et avec CanalPlace, votre 2044 se prépare toute l'année — automatiquement.

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15 000 €
Seuil régime réel obligatoire
10 700 €
Déficit foncier déductible/an
10 ans
Report déficit sur revenus fonciers
30 %
Abattement micro-foncier

Qu'est-ce que la déclaration 2044 ?

Le formulaire 2044 concerne les propriétaires bailleurs soumis au régime réel d'imposition pour leurs revenus fonciers.

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Qui est concerné ?

Tout propriétaire dont les revenus fonciers bruts annuels dépassent 15 000 €, ou qui choisit volontairement le régime réel (option valable 3 ans).

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Micro-foncier ou régime réel ?

Le micro-foncier (en dessous de 15 000 €) applique un abattement forfaitaire de 30 %. Le régime réel (formulaire 2044) déclare les vraies charges — souvent plus avantageux si vous avez des travaux ou un emprunt.

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Cas particulier : 2044 SP

Le formulaire 2044 SP (spéciale) concerne les revenus fonciers issus de régimes spéciaux : Scellier, Robien, Borloo, Malraux, monuments historiques.

Charges déductibles dans la déclaration 2044

Le régime réel permet de déduire toutes vos vraies dépenses. Voici les principales catégories.

Intérêts d'emprunt

Intérêts du crédit immobilier, frais de dossier, primes d'assurance emprunteur. Déductibles à 100 % mais uniquement des revenus fonciers (pas du revenu global).

Travaux de réparation et entretien

Peinture, plomberie, électricité, toiture, remplacement chaudière… Déductibles à 100 %. Les travaux d'agrandissement ne le sont pas.

Primes d'assurance

Assurance propriétaire non-occupant (PNO), garantie loyers impayés (GLI). Entièrement déductibles.

Frais de gestion

Honoraires d'agence, frais de comptabilité, frais de procédure (recouvrement), rémunération du gardien. Déductibles.

Taxe foncière

La part de taxe foncière à la charge du propriétaire (hors ordures ménagères refacturables au locataire) est déductible.

Charges de copropriété

Les provisions sur charges votées en AG, déduites dans l'année de paiement. La régularisation annuelle peut entraîner un ajustement.

Le déficit foncier : comment ça fonctionne ?

Le déficit foncier est un mécanisme puissant pour réduire votre imposition globale.

1

Calcul du déficit

Si vos charges déductibles (hors intérêts d'emprunt) dépassent vos loyers, vous êtes en déficit foncier. Exemple : 8 000 € de loyers − 12 000 € de travaux = −4 000 €.

2

Déduction sur le revenu global

Jusqu'à 10 700 € de déficit sont déductibles de votre revenu global (salaires, retraite…). Plafond porté à 21 400 € pour les rénovations énergétiques (depuis 2023).

3

Report du surplus

Si le déficit dépasse 10 700 €, le surplus est reporté sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Les intérêts d'emprunt en déficit se reportent sur 10 ans de revenus fonciers uniquement.

4

Condition de location

Pour bénéficier du déficit foncier sur le revenu global, le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation. Sinon, le fisc reprend l'avantage.

Questions fréquentes — Déclaration 2044

La déclaration 2044 est obligatoire si vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an. En dessous, vous êtes automatiquement au régime micro-foncier (abattement de 30 %, déclaration sur le formulaire 2042). Mais vous pouvez choisir volontairement le régime réel (2044) si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers — l'option est valable pour 3 ans minimum.
Oui, mais uniquement les travaux de réparation, entretien et amélioration (ex : isolation, remplacement fenêtres). Les travaux d'agrandissement ou de construction sont exclus. Les travaux sont déductibles dans l'année de paiement, même s'ils ont été réalisés l'année précédente. Conservez toutes vos factures — le fisc peut les demander jusqu'à 3 ans après.
La déclaration 2044 est un formulaire annexe qui détaille vos revenus fonciers au régime réel. Son résultat (revenu foncier net positif ou déficit) est ensuite reporté sur votre déclaration principale 2042 (ligne 4BA pour le revenu net ou 4BC pour le déficit déductible du revenu global). Si vous êtes en micro-foncier, vous reportez directement vos loyers bruts sur la 2042 (ligne 4BE) sans remplir de 2044.
CanalPlace collecte automatiquement vos loyers et vous guide pour saisir vos charges tout au long de l'année. En fin d'année fiscale, il génère une synthèse complète ventilée par catégorie de charges (ligne par ligne, comme le formulaire 2044). Il identifie les charges non déductibles, calcule le revenu foncier net ou le déficit, et vous indique exactement quoi reporter sur votre déclaration impots.gouv.fr. CanalPlace compare aussi micro-foncier vs régime réel pour vous conseiller le meilleur choix.
La déclaration 2044 est déposée en même temps que votre déclaration de revenus 2042, chaque printemps. Les dates varient selon votre département et votre mode de déclaration (en ligne ou papier). Pour 2026 (revenus 2025), les dates de clôture sont généralement entre fin mai et mi-juin selon les zones. CanalPlace vous alerte automatiquement à l'approche de la date limite.

Préparez votre 2044 toute l'année, sans stress en mai

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